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房价,等一等刚需
时间:2018-11-14 14:46:25 来自:网络 作者:未知 点击率:243
最近武汉新房市场出现“精装变毛坯”、“全民营销”等现象,二手房市场客户选择越来越多、业主降价才能卖房,整体市场热度大不如前,那么小周期向下的逻辑和路径是什么?
从宏观上来看,目前出现的新房、二手房市场降温,其实是前2年房价快速上涨后,带来房价和经济发展、居民购买力等基本面的脱离;从微观上来看,房价上涨最大受害者——刚需群体入市难度越来越大,换房市场中刚需“买不起房”会使得改善客户“换不了房”,带来市场成交量的更大幅减少,“房价,等一等刚需”。
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小周期的隐藏逻辑
这一轮“小周期”的内在逻辑其实很简单:房价涨幅脱离基本面后的回归。但故事还是要从2016年讲起。
在2015年之前,房价增速与其他各类经济指标增速趋势一致,但在2015年以后产生较大分化,个人购买力增长的速度远低于房价的涨幅。尤其是对于无房群体,因为没有享受到房价上涨的红利,入市难度持续增加。也许,多年后我们回顾这段历史,会把2016年用红笔圈出。数据上看,从2016年开始房价涨幅与经济基本面“脱钩”。

脱钩带来的直接影响,是房价的上涨速度超过收入的增速,使得无房刚需群体入市门槛持续变高。同时整体“去杠杆”环境下房贷持续收紧,连首套房利率也在持续攀升,带来月供和收入的更高要求。一般来说,2居室主要为刚需户型,近三年2居室总价增加39万、首付增加15万、月供增加2524元/月,刚需压力大。

第二步连锁反应则是,刚需入市困难,导致改善需求难以释放。第四季度武汉经纪人调研显示,改善型需求已经超过首次置业需求:也就是说2居的业主会变成3居的客户,刚需买不起2居会导致改善客户换不了3居,市场呈现“轮动”效应。

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新房市场:
高位回落,客户价格敏感度高
“限价”环境下新房成交依旧下滑。新房方面,2018年前10月份武汉新建商品住宅成交12.8万套,同比下滑25%。从供应来看,2018年新建商品住宅共批准上市15.8万套,同比增长13.6%,供应增长、但成交下降,可见即使在“限价”环境下新房的去化情况不及去年同期。

新房库存持续增长。2018年10月底武汉新建商品住宅待售库存量为8.7万套,较去年同期增长26%,实际上从2018年4月开始待售库存就在持续增长。整体来看,新房市场降温特征显著。

客户价格敏感度高,高价房源去化承压,整体购买力处在“盘整期”。贝壳研究院武汉分院统计2018年武汉新房共开盘314次,其中以成交量较大的洪山区为例,在不考虑楼盘品质、具体位置的情况下,单价2万以下基本可以实现开盘100%去化,随着价格的上涨、去化率呈现明显的下滑,高价房源的购买力明显“跟不上”。

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二手房市场:处于降温通道
二手房市场量价均下行。从更加即时的链家成交数据来看,二手房市场从今年6月开始成交量连续5个月下滑,成交均价也出现稳中有跌。10月链家成交均价较年初下跌3%。

市场预期较为悲观,客户观望情绪明显。从第四季度经纪人预期调研数据来看,超过60%有买房需求的客户认为后期价格还有下行空间,处在观望状态。

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接下来怎么办?
目前整体市场处在降温周期,但是这并不意味着“历史低位”、“泡沫破裂”,更多的是一种市场“高位回落”的正常盘整。对于改善客户来说,市场上可换的房子越来越多了,不必担心“下午砍价到凌晨,从500万砍到550万(北京)”,更多需要考虑的是“房子本身是否是适合家庭需要的”(总价区位);对刚需客户来说,如果距离“上车门票”还很远,那么也不必焦虑,更不适宜加超过自己能力的杠杆,稳定的市场既是杠杆出清、回归价值的过程,也是“等刚需”的过程,如果距离“上车门票”不远,相信绑定教育、交通等城市基础资源设施的房子能给你在这个城市最必要的“安全感”,保持密切的市场接触,下行周期里选到合适的房子的几率其实会大大增加。
 
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